Prawidłowa realizacja inwestycji deweloperskiej wymaga spełnienia szeregu obowiązków wynikających z ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zapewniających bezpieczeństwo nabywcy i przejrzystość procesu inwestycyjnego.
Obowiązki informacyjne dewelopera
Zgodnie z art. 21 ustawy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest do przekazania nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej. Przekazanie to powinno nastąpić nieodpłatnie, na trwałym nośniku. Prospekt informacyjny zawiera m.in. opis inwestycji, dane dotyczące nieruchomości, informacje o doświadczeniu dewelopera w realizacji inwestycji oraz podstawowe dane finansowe przedsięwzięcia.
Na podstawie art. 26 ustawy deweloperskiej, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper powinien umożliwić zapoznanie się w lokalu przedsiębiorstwa w szczególności z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
- odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego lub CEIDG,
- decyzją o pozwoleniu na budowę,
- sprawozdaniami finansowymi dewelopera za dwa ostatnie lata obrotowe.
Przed zawarciem umowy deweloperskiej deweloper udostępnia nabywcy również wzór umowy deweloperskiej, stanowiący załącznik do prospektu informacyjnego. Zgodnie z art. 40 ustawy, inwestycja musi być realizowana zgodnie z treścią umowy oraz prospektem informacyjnym. Naruszenie obowiązków informacyjnych może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę.
Zabezpieczenie nabywcy – mieszkaniowy rachunek powierniczy i DFG
Podstawowym instrumentem ochrony nabywcy jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, o którym mowa w art. 7 ustawy deweloperskiej. Środki wpłacane przez nabywców trafiają na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, prowadzony przez bank, który kontroluje postęp realizacji inwestycji.
Deweloper zawiera umowę z bankiem o prowadzenie rachunku powierniczego, przy czym dla każdego nabywcy prowadzony jest indywidualny rachunek.
W przypadku:
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP) – środki wypłacane są deweloperowi po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji,
- zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (ZMRP) – wypłata następuje po przeniesieniu własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę.
Dodatkową ochronę zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), którym objęte są inwestycje, których sprzedaż rozpoczęto od 1 lipca 2022 r. Deweloper odprowadza składkę od każdej wpłaty nabywcy:
- 0,1% – przy ZMRP,
- 0,45% – przy OMRP.
W przypadkach określonych w ustawie, w tym w razie upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy przez nabywcę, DFG zapewnia zwrot środków wpłaconych przez nabywcę.
Umowa rezerwacyjna – obowiązki dewelopera
Zgodnie z art. 30 ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i wyłącznie na czas określony. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazanej w prospekcie informacyjnym. Opłata ta jest zaliczana na poczet ceny w przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność.
Przed zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany jest do przekazania prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej, w tym limit opłaty rezerwacyjnej, mają zastosowanie również do umów zawieranych z przedsiębiorcami innymi niż deweloper.
